Port-Vendres
Nouvelle mise à jour du 19/01/2014
Notre association vient d'apprendre que la commune de Port-Vendres a usé de son droit de préemption pour acheter toutes les parcelles nécessaires à son projet, une route de pompiers dans la versant nord de la colline de la Mauresque, un aménagement non prévu dans le PADD, le projet d'aménagement du développement durable, clé de voute du PLU
Mise à jour du 3/12/213 concernant les accès-voirie du quartier des "Hauts de Citre.
Nous avons eu des nouvelles de la parcelle repérée sur le document ci-dessus, (entête) par une flèche. Le promoteur aurait voulu faire plusieurs maisons mais au vu des rochers, du nombre de garages à produire et du coût du terrain, 200 000 €, il s'est désisté.
L'agence Immobilière,"Au Bon Coin", a relancé l'offre de ce terrain dans les Pyrénées-Orientales pour 190 000 € . Il serait constructible et non préempté par la mairie.
Un lotissement de quelques maisons n'est pas possible mais une villa pourrait s'y installer. Le prix du terrain reste exorbitant.
Cliquez sur tous les documents pour les agrandir
Le terrain, susceptible d'être urbanisé, est resté à l'état naturel.
Il est repéré par une flèche sur tous les documents.
Ce versant nord de la colline de la Mauresquee est une ZNIEFF de type I, zone d'intérêt écologique floristique et faunistique.
Il faudra en tenir compte pour son hypothétique ouverture à l'urbanisation.
Le cadre juridique
La colline côtière de la Mauresque a été classée espace sensible par décision du Conseil d'État :
Port-Vendres : 1996
Les juges du Tribunal administratif de Montpellier du 27 juillet 1995 ont suspendu la modification du Plan d’Occupation des sols, le POS de la commune, prévoyant d’urbaniser les collines de la Mauresque et de la Mirande.
Au-delà de la ligne de crête, cet espace naturel rejoint les falaises du rivage : toute construction y est interdite. C’est la colline de la Mauresque, entre la mer et la crête, classée espace naturel sensible. Elle présente un intérêt paysager remarquable à ne pas détruire par une urbanisation.
Port-Vendres : 2001
N°173229-juillet 2001
Il a fallu 20 ans de batailles judiciaires pour aboutir à la protection des collines côtières de la Mirande et de la Mauresque par arrêt du Conseil d’État : il a confirmé l’annulation du zonage du POS qui les concernait.
http://www.easydroit.fr/jurisprudence/Conseil-d-Etat-3-8-SSR-du-28-juillet-2000-173229-publie-au-recueil-Lebon-173229/J40091/
Extrait
Considérant
- qu'il ressort des pièces du dossier que la colline de la Mirande et celle de la Mauresque, situées en bordure du rivage de la mer, constituent un espace resté à l'état naturel ...
- que cet espace, bien que contigu à la partie urbanisée de la commune de Port-Vendres, présente, eu égard à sa position dans l'environnement paysager de cette commune littorale, entre le port et la mer, le caractère d'un site remarquable au sens des dispositions susmentionnées du code de l'urbanisme;
- que, dès lors, ces dispositions prescrivent que ce site soit préservé dans les documents d'urbanisme;
- que le classement, à l'occasion de la révision du plan d'occupation des sols de la commune, de la Mauresque et de la Mirande en zones autorisant une urbanisation future, respectivement 1NAem et 1NAcm, était contraire à ces prescriptions...
Port-Vendres : 2002
Juridiction d’appel de Marseille :
Les hauts magistrats arrivent à la même conclusion : les collines de la Mauresque et de la Mirande, présentent un caractère remarquable et entrent dans le champ d’application de la protection du littoral.
Les falaises de la Mauresque et de la Miranda, site Natura 2000.
Pour en savoir plus sur la "ZNIEFF de type I n° 0000-5010, falaises de la Mauresque et de la Miranda", cliquez sur l'url ci-dessous
La dernière page est une carte qui donne les limites de la ZNIEFF de la colline de Mauresque : elles serrent de près le bâti existant qui est hors ZNIEFF.
Les quatre maisons que l'on aperçoit sur le document placé en entête, ont été implantées en ligne de crête, il y a plus de 200 ans pour certaines, sous le second empire, c'est à dire bien avant la loi littoral qui date de 1986.
Comme le montre le document ci-dessous, le chemin de la Mauresque délimite deux collines : le versant nord de la Mauresque à gauche et, à droite, le cap Gros, celui des blockhaus.
Ce que dit la loi SRU
La loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000 …indique que la mise en œuvre de l'aménagement de l'espace doit assurer le développement et le renouvellement urbain de l'agglomération, de la commune, du quartier, tout en limitant l'expansion des aires urbaines.
L'espace à aménager, à la périphérie de l'agglomération, est soumis aux exigences de la loi littoral : ce projet sera, non pas une densification de l'urbanisation mais une extension contraire à la loi littoral.
La loi SRU vise à élargir la démocratie de proximité en faisant participer davantage la population à la planification.
Elle s'appuie sur des textes fondamentaux parmi lesquels nous retenons pour ce quartier :
"le développement durable est une exigence de qualité de vie pour un développement de la ville qui respecte l'équilibre entre espaces urbains et espaces ruraux et intègre les choix d'urbanisation, de qualité et de protection de l'environnement et pour donner une priorité nouvelle aux autres modes de déplacements que l'automobile."
Élément de jurisprudence
Dans un arrêt du 27 septembre 2006 (commune du Lavandou), le Conseil d'État a considéré que l'article L.146-4 du code de l'urbanisme s'opposait à ce qu'un permis soit délivré...La cour a jugé que ce permis méconnaissait les dispositions du I de l'article précité :
..."alors même que le terrain d'assiette serait situé à la périphérie de la zone déjà urbanisée, elle a entendu rappeler le caractère d'urbanisation diffuse de la zone d'implantation et souligner qu'une telle situation ne permettait pas de regarder comme légal litigieux."
La maison 1 est la seule dont le terrain d'assiette est le versant nord de la colline de la Mauresque : les limites de cette ZNIEFF de type I, serre de près le bâti existant et les propriétés agricoles. Les maisons du premier plan sont implantées au "Cap Gros" et celles numérotées 2,3,4,5, très anciennes également, bien que restaurées, sont en crête, à la limite des deux versants.
L'urbanisation du versant de la Mauresque, à la périphérie de la partie agglomérée de la ville, doit être considérée comme diffuse.
L'aménagement du littoral
Qu'entend-t-on par urbanisation diffuse? Ce point est traité dans le site dont l'url est reproduite ci-dessous :
http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/DGALN_Littoral_3_cle72d5d6.pdf
Dans la continuité des villages et agglomérations du littoral, c'est à dire dans le prolongement de l'espace déjà aménagé, les constructions nouvelles doivent se faire à l'arrière de l'urbanisation existante, préservant ainsi un rapport visuel et le lien entre la mer et les zones côtières.
Comme le montrent les documents ci-dessus le projet immobilier est en première ligne par rapport au rivage rocheux de crique de la "Mauresque"
Étude de la capacité d'accueil du quartier
Pour faire un choix raisonné, avant l'aménagement présumé du quartier, une appréciation de la capacité d'accueil* du secteur s'imposera par un examen approfondi de "ce que le territoire peut supporter comme activités et usages…en ce qui concerne la qualité de vie, l'emploi, les déplacements et les places de stationnement…
* [Elle se détermine par l'estimation de la capacité du territoire à intégrer une croissance par une évaluation en termes :
- de population saisonnière et permanente, notamment en matière de logement,
- d'équipement et de services, économiques et d'emplois,
- d'assainissement et d'eau potable, d'infrastructures, notamment de transport, de création d'aires de stationnement répondant aux besoins de déplacement de la population résidente et saisonnière…
Cette estimation doit prendre en compte :
- les coûts, et en particulier les coûts de fonctionnement pour la collectivité en tenant compte de sa capacité financière...
Article R.123- du code de l'urbanisme
Cet article est applicable en l'absence de PLU ou de SCOT autorisé.
Actuellement, les accès-voirie, la desserte par les réseaux (eau potable, eaux superficielles et souterraines), assainissement...ne permettent pas un aménagement immédiat en raison de l'absence d'équipement du terrain concerné.
- LES REGLES DE DESSERTE
L'article exposé ci-dessous est applicable en l'absence d'un PLU ou d'un SCOT, non encore autorisé.
Art. R.111-4 : Le permis de construire peut être refusé sur terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l’ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l’incendie.
Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers de voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès.
Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
La délivrance du permis de construire peut être subordonnée :
a) A la réalisation d'installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux besoins de l'immeuble à construire;
b) A la réalisation de voies privées ou de tous autres aménagements particuliers nécessaires au respect des conditions de sécurité mentionnées au deuxième alinéa ci-dessus.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n'être autorisées que sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.
Cet article ne donnait aucune dimension particulière pour le chemin d'accès d'une route des pompiers mais, depuis le 1er octobre 2007, les conditions d'accès sont indiquées dans le POS ou le PLU applicables, visibles en mairie.
Ce sont les services instructeurs des permis de construire qui sont se charger de réglementer les routes des pompiers avec l'aide des services d'incendies et de secours.
Si le projet est autorisé, les accès-voirie devront répondre aux exigences d'un fonctionnement urbain normal dans le quartier de la Citre et des "hauts de Citre" car le stationnement sur voirie y est pléthorique en saison touristique et encore excessif en hiver.
Les rues étroites et sans issues, encombrées et à double sens pour la circulation, ne permettent pas actuellement un fonctionnement urbain acceptable, en particulier pour les engins de secours et les camions-bennes à ordures ménagères.
Il faudra débloquer toutes les impasses car le demi-tour doit être assuré.
La création d'aires de stationnement s'imposera, les voitures devant pouvoir se garer hors des voies publiques.
La rue Michel Carola est la seule voie communale par laquelle on sort du quartier. Elle est soumise à un trafic routier important dans les "Hauts de Citre" puisqu'elle dessert cinq rues ou impasses : 1: le passage de l'avenir, qui ne permet pas un passage, est une impasse; 2: l'impasse et la rue Gilbert Brutus; 3 : l'impasse Déodat de Séverac; 4 :le prolongement de la rue Michel Carola qui se termine devant un escalier, sans oublier le chemin de la Mauresque.
Cliquez sur le document ci- dessus pour l'agrandir
Aucune étude sur la sécurisation des usagers de ces voies communales, qu'ils soient piétons, cyclistes ou automobilistes, n'a été faite. Pourtant, le manque de visibilité dû à la configuration des lieux est patent : la rue Mich Carola étant une côte à virage à angle droit en bas et en épingle à cheveu en haut , ll y a risque de collisions car à l' étroitesse des rues et des trottoirs s'ajoutent les voitures en stationnement sur voirie et la ciculation à double sens des véhicules. Dans le sens de la descente, les autos frôlent dangereusement les passants ou les résidants qui sortent de chez eux à pied ou en voiture.
. Ménager des coupures d'urbanisation
L'intérêt de maintenir des coupures d'urbanisation dans les communes littorales est multiple : elles permettent une aération et une structuration du tissu urbain, elles peuvent remplir des fonctions récréatives ou contribuer au maintien et au développement d'activités agricoles. Elles contribuent à la trame verte, aux équilibres écologiques de la biodiversité et permettent le maintien d'un paysage naturel caractéristique.
Leur objectif principal est de maintenir des espaces “ouverts” et le rapport avec la mer et les paysages, en évitant la constitution d’un front urbain continu. La colline de la Mauresque est un lieu de promenades, de détente qu'il faut préserver
Le terrain a été une 2ème fois mis en vente dans une agence, sans que nous sachions si la commune a usé ou non de son droit de préemption;
Puisque le terrain concerné a été mis à la vente une 2ème fois, nous supposons que l'éventuel promoteur (ou la municipalité de Port-Vendres), susceptible d'avoir mandaté le bureau d'étude pour réaliser ce projet immobilier, s'est désisté.
http://www.annoncesjaunes.fr/annonce-immobilier/114/vente/terrain/port-vendres/c80c1b41-3c2e-e311-9ab4-5cf3fc6a23ca.html
Notre association vient d'apprendre que, après autorisation du conseil municipal, la commune de Port-Vendres a acheté les parcelles de terrains afin de leur permettre de créer une route de pompiers. Est-ce un droit de préemption? L'intéret général est-il prouvé?
/fdata%2F4457167%2Favatar-blog-1233327948-tmpphpbPMAJV.jpg){kind=avatar}
